Défiscalisation immobilière : le démembrement de propriété

Dispositif du démembrement de propriété immobilière

En cas de démembrement de propriété immobilière, l’usufruitier peut percevoir des revenus.
Mais le capital est aliéné. Il n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien.
Le nu-propriétaire immobilier ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.

Fiscalité immobilière : quelle défiscalisation ?

Si l’immeuble est donné en location, l’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu’il perçoit. Le nu-propriétaire immobilier, s’il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d’autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.

Obligations pour bénéficier de la défiscalisation immobilière par démembrement de propriété

Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.
Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents, jusqu’au 4e degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu’il soit bâti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc exclu.

Contribuables concernés par le démembrement de propriété

Pour l’acquisition de la nue-propriété en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats.

Pour l’acquisition de l’usufruit en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants mais peu imposés à l’IR.

Textes de référence concernant la défiscalisation immobilière par démembrement de propriété

Articles 605 et 606 du Code civil

Droits et obligations des nus-propriétaires et des usufruitiers.

Loi du 12 avril 1996

Loi qui a porté le report des déficits fonciers de cinq à dix ans.

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