Défiscalisation immobilière : le déficit foncier

Défiscalisation immobilière : le déficit foncier

10 700€ de déficit foncier imputable par an

Excédent reportable durant 6 ans

Obligation de louer le bien pendant au moins 3 ans

La fraction correspondant aux intérêts d'emprunts est reportable pendant 10 ans.

Textes de loi :

• CGI (article 156-1-3)
• Loi de finances pour 1993 (mise en place du dispositif permettant d'imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu'à 10 700 €)
• Instruction administrative du 15 septembre 1993 (BOI 5-D-3121)
• Loi de finances pour 2004

Le dispositif de défiscalisation du déficit foncier s'adresse à tous les contribuables qui souhaitent rénover leur patrimoine tout en bénéficiant d'allègements fiscaux. Pour bénéficier de cette défiscalisation et l'imputation sur le revenu global le propriétaire doit louer l'immeuble pendant au moins trois ans, au titre de la résidence principale du locataire. Cela permet de rénover un bien à moindre coût. Le déficit foncier occasionné par les dépenses de travaux peut aller jusqu'à 10 700€ par an et est reportable sur 6 ans.

1. Défiscalisation en déficit foncier : principe général
2. Schémas explicatifs
3. Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
4. Défiscalisation et déficit foncier : points à surveiller
5. Les régimes particuliers du déficit foncier
6. Contribuables concernés par la défiscalisation en déficit foncier

I. Défiscalisation en déficit foncier : principe général

Les déficits fonciers (positif ou négatif) résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt peuvent être imputés sur le revenu global des six années suivantes dans la limite annuelle de 10 700€. La fraction du déficit non imputable sur le revenu global (fraction qui excède 10 700€ et fraction correspondant aux intérêts d'emprunt) est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bénéfices fonciers

Lorsque la différence entre le revenu foncier et les charges déductibles concernant les immeubles possédés par le contribuable ou les membres de son foyer fiscal fait apparaître une différentiel positif (bénéfice), celui-ci est ajouté au revenu global pour être soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Ce bénéfice est par ailleurs soumis aux charges sociales équivalentes en 2009 à 12,1%.

Déficit foncier

Lorsque la différence fait cette fois-ci apparaître une perte, celle-ci vient alors s'imputer sous certaines conditions et certaines limites, sur le revenu global, permettant ainsi de diminuer les revenus imposables.

II. Schémas explicatifs

1er cas : Bilan Foncier positif

Dans ce cas le revenu fiscal imposable augmente à cause des revenus fonciers positifs que génèrent la location immobilière et du manque de charges pour compenser les revenus locatifs (votre TMI peut aussi augmenter). En conséquence les impôts à payer augmentent.

2ème cas : Bilan Foncier négatif

Dans ce cas les recettes sont inférieures aux charges. Il se crée alors un déficit foncier qu'il est possible de déduire du revenu imposable (dans la limite de 10 700€ par an). En conséquence, le revenu imposable baisse et les impôts à payer aussi.

III. Les conditions pour bénéficier du déficit foncier

Les immeubles doivent être situés en France. Le dispositif s'applique quel que soit l'usage locatif et la nature du bien. Il peut donc s'agir de biens immobiliers neufs ou anciens, en locatif principal, secondaire ou de bureau.

Ces biens doivent être mis en location nue pour une période minimale de 3 ans au moment de la création de déficits. La location doit être de plus permanente et les vacances entre locataire doivent être les plus courtes possibles.

Le contribuable doit souscrire une déclaration n° 2044 et donner le détail de toutes les dépenses engagées en précisant la nature des travaux. Il doit par ailleurs conserver tous les justificatifs.

IV. Défiscalisation et déficit foncier : points à surveiller

Ce dispositif général de défiscalisation n'est pas optionnel et s'applique automatiquement. Le déficit imputé est réintégré si l'immeuble cesse d'être affecté à la location nue au cours des 3 années qui suivent l'imputation du déficit sur le revenu global. Pour un même logement, le contribuable ne peut cumuler un déficit foncier avec une réduction d'impôt lors d'un investissement outre-mer (Loi Girardin).

V. Les régimes particuliers du déficit foncier

Immeubles historiques : les charges foncières s'imputent, sous certaines conditions, sur le revenu global sans limitation.

Loi Malraux : les déficits fonciers correspondant à l'ensemble des charges déductibles sont imputables sur le revenu global sans limitation.

Loueur en meublé : les loueurs en meublé professionnel (recettes dépassant 23 000€ ET qui tirent de cette activité au moins 50% de leur revenus) ont la possibilité d'imputer le déficit correspondant sur le revenu global des 6 années suivantes.

VI. Contribuables concernés par la défiscalisation en déficit foncier

L'investisseur doit être domicilié fiscalement en France. Ce régime concerne surtout les propriétaires qui procèdent à des travaux pour améliorer leurs logements locatifs ou aux investisseurs qui souhaitent faire de la rénovation.

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