Défiscalisation définition |
La défiscalisation en loi Scellier Social
Ce qu'il faut savoir : Loi Scellier = 25% de réduction d'impôt sur 9 ans Loi Scellier = 37% de réduction d'impôt sur 15 ans Loi Scellier = abattement de 30% sur les loyers Textes de loi :
La défiscalisation loi Scellier est entrée en vigueur le 1er janvier 2009, afin de relancer l'investissement locatif en France. La loi Scellier dispose d'avantages fiscaux particulièrement intéressants, puisqu'elle permet de défiscaliser 25% du montant de son investissement (plafonné à 300 000 euros) sur 9 années consécutives (pour les investissements réalisés en 2009 et 2010). Pour compléter le dispositif de la loi Scellier, une loi Scellier dite « sociale » a été mise en place. Le principe du régime Scellier social, est d'octroyer une réduction d'impôt supplémentaire de 12% sur 6 ans (après les 9 premières années), portant ainsi la défiscalisation à 37% du montant d'acquisition.
I. Principe loi Scellier socialA noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Scellier social sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2010, il est égal, tous les ans, à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables (après abattements). La défiscalisation loi Scellier permet à l'investisseur de choisir entre deux régimes de défiscalisation : soit la loi Scellier dite « normale », soit l'investisseur peut choisir l'option « sociale » de la loi Scellier. Dans le premier cas, la loi Scellier « classique », la réduction d'impôt s'effectue sur 9 années. Elle est équivalente à 25% du montant investi (plafonnée à 300 000 euros). La loi Scellier n'impose que le seul respect d'un plafond de loyer en fonction de la zone géographique d'implantation du bien. Dans le deuxième cas, le « Scellier social », la réduction d'impôt est équivalente en tout à 37% du montant investi (toujours plafonnée à 300 000 euros), mais cette fois la réduction d'impôt s'étale sur 15 ans, divisé en deux périodes :
Pour bénéficier de l'option Scellier social, il faudra en contrepartie respecter à la fois un plafond de loyer (plafond inférieur d'environ 30% par rapport au plafond en loi Scellier) ainsi qu'un plafond de ressources du locataire ( voir : plafonds ressources 2009 Scellier social). A cela s'ajoute, pour le Scellier social, une déduction spécifique de 30% applicable au moment de la déclaration fiscale des loyers. II. Avantages fiscaux Scellier socialEn plus de bénéficier d'une réduction d'impôt (et non pas une diminution du revenu imposable, comme la loi de Robien), le Scellier social bénéficie d'une réduction d'impôt de 12% supplémentaire, en plus des 25% du dispositif Scellier. En résumé les avantages fiscaux du Scellier social sont :
Le principal avantage de la loi Scellier dite « sociale » est que le montant d'impôt que vous défiscalisez est beaucoup important en Scellier social qu'en Scellier « normal ». Exemple pour un investissement de 300 000 € :
Pour comparer loi Scellier « classique » et Scellier social, utilisez nos calculatrices Scellier afin de personnaliser vos simulations : III. Points à surveillés Scellier socialEn contrepartie des avantages fiscaux supplémentaires dont bénéficie le Scellier social, l'investisseur devra respecter certaines conditions complémentaires et bien réfléchir son choix entre loi Scellier et Scellier social.
IV. Plafonds loyers 2009 Scellier socialLa réduction d'impôt de la loi Scellier s'étale sur 9 ans. En Scellier social la réduction d'impôt est sur 15 ans (9 ans + 2 x 3 ans) avec une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers (du dispositif Borloo). Il faudra pour cela respecter des plafonds de loyers.
(Source : Bulletin officiel des impôts 24/02/2009, instruction 5-D-1-09) V. Plafonds ressources 2009 Scellier socialPour pouvoir bénéficier du régime Scellier social, il faudra respecter aussi des plafonds de ressources pour les locataires.
(Source : Bulletin officiel des impôts 24/02/2009, instruction 5-D-1-09) VI. Comparatif loi Scellier ou Scellier socialComment choisir entre loi Scellier et Scellier social ?Pour faire le bon choix entre loi Scellier et loi Scellier social il faudra tout d'abord comparer le montant du loyer dans la ville où le logement sera acheté et mis en location en loi Scellier avec le montant des plafonds de loyer pratiqués en loi Scellier social. Si les loyers moyens pratiqués sur le lieu d'achat sont inférieurs aux loyers plafonnés en Scellier social, l'investisseur aura tout intérêt à choisir l'option Scellier social. Il bénéficiera d'une défiscalisation plus longue sans être pénalisé par des loyers trop faibles. De plus grâce à l'option Scellier social il pourra bénéficier de la déduction spécifique de 30% lui permettant ainsi d'accroitre le déficit foncier imputable sur ces revenus. Dernier avantage du Scellier social, l'investisseur peut échapper plus longtemps aux prélèvements sociaux de 12,1% en 2009, grâce notamment à un déficit foncier plus élevé. Le choix pour le Scellier social sera donc particulièrement intéressant pour les investisseurs fortement imposé et / ou qui disposent déjà de revenus foncier. A l'inverse si les loyers constatés dans la ville d'investissement sont supérieurs aux plafonds de loyer en Scellier social, l'acheteur aura intérêt à choisir la loi Scellier « classique ». Il pourra du coup bénéficier d'une rentabilité locative plus élevée sans contrainte de revenus pour le locataire. Pour faire vos simulations personnalisées en loi Scellier ou Scellier social, diagnostic-expertise.com met à votre disposition ses calculatrices Scellier et Scellier social, afin de déterminer quelle option est la plus appropriée à votre situation fiscale. VII Le + de diagnostic-expertise.comLe dispositif Scellier social en bref c'est :
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